Построят ли в Кемерово и Новокузнецке новые офисные центры?

В ближайшие 2-5 лет в Кузбассе должна сложиться ситуация, способствующая перенаправлению инвестиционных потоков в строительство новых офисных центров, считает Евгения Масленникова руководитель проекта «Коммерческая недвижимость и девелопмент» консалтинговой компании «Бизнес-Аналитик Групп».

ПРЕДПОСЫЛКАМИ К ФОРМИРОВАНИЮ ДАННОЙ ТЕНДЕНЦИИ ЯВЛЯЮТСЯ:
1. Увеличение срока окупаемости торговой недвижимости, что связано с единовременным ожидаемым выводом на рынок Кемерово и Новокузнецка нескольких крупных торговых центров в ближайшие 2 года. Это приведет к насыщению рынка торговыми площадями, усилит конкуренцию за арендаторов, увеличит требования к позиционированию и торговыми центрами.
2. Хронический дефицит предложения площадей под продажу и аренду в сегменте офисной недвижимости, как в работающих, так и во вновь открываемых бизнес-центрах.
3. Стимулирование концентрации административной части местных холдинговых структур в бизнес-центрах на единых площадях с целью повышения управляемости.
4. Появление на местном земельном рынке нескольких крупных участков под застройку офисными и выставочными центрами, выставляемых на аукционах.
5. Заявленная стратегия вхождения крупных федеральных структур на малоосвоенные региональные рынки на 2008-2010 годы. Кемерово и Новокузнецк попадают в списки потенциально интересных городов, имеющих высокий индекс потребления, но не обеспеченных бизнес-инфраструктурой.

АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В среднем по России срок окупаемости офисного здания составляет 5-8 лет, но может увеличиваться и до 10-11. Строительство торгового центра окупается за 4-8 лет, торгово-развлекательного комплекса за 7-11 лет. Поэтому ситуация, которую мы можем наблюдать на кузбасском рынке офисных центров, закономерна. Последние 6-7 лет местные девелоперы считали более выгодным для себя инвестировать в строительство торговых центров. Но по мере насыщения данного сектора рынка сроки окупаемости новых объектов начинают увеличиваться. Финансовые показатели по возврату инвестиций в торговые и офисные центры начнут сближаться. Следовательно, интерес к строительству современных бизнес-центров будет увеличиваться.

• Пока в Кемерово мы можем наблюдать в основном проекты полной реконструкции зданий под бизнес-центры. Под эти цели подходят бывшие заводские цеха и заводоуправления, имеющие удачное расположение.
• Так в 2006 г. на территории ранее принадлежавшей КЭМЗу появился торгово-офисный центр «Континент».
• В марте 2007 г. к аренде предложены 3 и 4 этажи реконструированного торгово-офисного центра «Мир» (бывший ТЦ «Крокус», пр. Ленина, 61).
• Из ближайших кемеровских проектов реконструируемых административных зданий можно озвучить бизнес-центр класса «В» «Сити Плаза», который будет сдан в эксплуатацию летом-осенью 2007 г. Общая площадь центра 7000 кв.м.
• Весной планируется окончание ремонтных работ и запуск торгово-выставочного комплекса «Профи» (ул. Терешковой 49) со сдачей в аренду 3-х этажей по 1000 кв.м.
ДЕФИЦИТНЫЕ ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ

Офисный рынок г. Кемерово испытывает крайний дефицит по всем классам (А, В, С). В открытые источники попадают предложения по аренде офисной недвижимости в основном по завышенным ставкам в среднем от 800 до 1000 рублей за кв.м. в месяц. Да и те остаются актуальными небольшой промежуток времени. Все остальное «расходится» из отделов аренды бизнес-центров, где уже имеется список желающих, готовых очень быстро занять освободившееся место. Офисная недвижимость класса А в Кемерово и Новокузнецке отсутствует в принципе, хотя по данным компании «Центр недвижимости» (г. Новокузнецк) опубликованным в декабрьском журнале «Бизнес-недвижимость» в Новокузнецке офисные центры класса А занимают 13% от общего объема рынка офисных площадей. В обеих столицах Кузбасса до 2006 г. класс В был представлен зданиями, прошедшими полную реконструкцию или завершенными «долгостроями», строительство которых было начато еще в 1990-е годы. Класс В в г. Кемерово насчитывает от силы 6-8 зданий. Самый многочисленный – класс С, где стоимость аренды составляет 300-400 рублей за кв.м. Сюда попадают здания бывших общежитий, заводоуправлений, НИИ. Но и по данному сектору офисной недвижимости спрос превышает предложение.

Кемеровский рынок и Новокузнецкий рынки явно нуждается в качественных офисных помещениях. Кузбассу нужны бизнес-центры, где по максимуму будут учтены пожелания компаний к «дому для бизнеса».

БОЛЬШОМУ КОРАБЛЮ БОЛЬШОЕ ПЛАВАНИЕ

Региональные холдинговые компании имеют хорошую динамику роста, как финансовых показателей, так и численности сотрудников. Рост компаний стимулирует рынок офисной недвижимости. Поскольку предложение площадей недостаточно, некоторые из них непосредственно инвестируют в строительство коммерческой и жилой недвижимости. Поэтому, в первую очередь, именно от крупного бизнеса стоит ожидать появления новых современных бизнес-центров, часть площадей которых они «займут» под себя. Ожидается, что строить/ перестраивать они будут хорошо, используя современные технологии в строительстве бизнес-центров. Примером может явиться здание «Кузбассэнерго» на проспекте Ленина в Кемерове.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ

На сегодняшний день через КУМИ продаются права аренды земельных участков с целевым использованием под строительство деловых комплексов. Однако, от предложения участков до реального начала работ сроки серьезно расягиваются. Стороны не находят взаимопонимания. Приведем факты:

1. В конце 2006 г. должны были состояться торги на право аренды земельных участков на месте старого рынка по пр. Октябрьский, где планировалось строительство общественно-делового центра. Но торги не состоялись, и место до сих пор остается вакантным.
2. В опубликованном в 2066г. плане застройки города Кемерово есть указания на перспективное строительство офисно-делового комплекса по пр. Московскому (микрорайон 7А).
3. Летом 2006 г. появилась информация о том, что КУМИ планирует проведение торгов на земельный участок в районе пр. Ленина, дом 116, где будет осуществляться строительство офисного здания. Но и по этому участку нет никаких движений.
4. В декабре 2006г. КУМИ выставляло на аукцион земельный участок в Заводском районе, микрорайон №59, по пр. Молодежному с разрешенным использованием под строительство администативно-делового комплекса.
5. В феврале 2007 г. должен был состояться аукцион на право аренды земельного участка под строительство гостинично-офисного комплекса в центре г. Кемерово площадью 0,57 Га на перекрестке проспекта Советского и ул. Кирова. В составе комплекса предусматривалось: гостиница на 200 мест высотой до 9 этажей, 3000 кв.м. офисных площадей и 1000 кв.м. торговых, подземный паркинг на 150 м. На аукцион со стартовой ценой за участок в 100 миллионов рублей за право аренды на срок до 5 лет так и не поступило заявок. Новые торги по данному участку будут проведены ориентировочно в конце марта – в начале апреля 2007 г. Как сообщил председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово Сергей Прокопьев, новый аукцион будет объявлен на прежних финансовых условиях: «Снижать цену не будем, ведь это последний свободный участок в центре города». В то же время, пояснил Сергей Прокопьев, постараемся сделать технические условия застройки участка «более лояльными для инвесторов».

ЭКСПАНСИЯ ФЕДЕРАЛОВ В РЕГИОНЫ

Рассматривать потенциальную привлекательность Кузбасса помогают федеральные рейтинги. «Зачастую инвесторов интересуют не столько текущие позиции региона, сколько тенденции», - заявила при обсуждении итогов рейтинга инвестиционной привлекательности регионов Кристина Георгиева, директор и постоянный представитель Всемирного банка в России. Рейтинг был проведен национальным рейтинговым агентством «Эксперт РА» за 2005-2006 годы. Всего в рейтинге участвовало 88 регионов. Кемеровская область попала в категорию «средний потенциал – умеренный риск» наряду с Новосибирской, Омской, Иркутской областями. Томская область имеет «пониженный потенциал – умеренный риск», а Алтайский край «пониженный потенциал – высокий риск». Кемеровская область поднялась с 33 на 25 место по уровню интегрального инвестиционного риска, показатели у Томской области лучше – 16 место, а у Новосибирской области хуже – 41 место. По инвестиционному потенциалу мы стоим на 12 месте. Новосибирская область – 19 место. Омская область – 25 место. Алтайский край – 26 место. Томская область – 38 место. Нас обогнал только Красноярский край – 8 место.

Таким образом, можно прогнозивать, что крупные федеральные инвесторы будут к нам «присматриваться» еще 2-3 года. Затем начнется активная экспансия в наш регион, и, следовательно, бизнес-инфраструктура тоже будет наращиваться. В 2006 году в федеральных СМИ неоднократно появлялись упоминания об интересе к Кемеровской области крупных федеральных игроков.

ПЕРВЫЕ ЛАСТОЧКИ

На кузбасском рынке уже появились примеры строительства новых объектов. Так, в Новокузнецке введен в эксплуатацию в 2006г. новый 9-тиэтажный бизнес-центр «Форум» . У же начато строительство нескольких новых офисных зданий в центре города Новокузнецка. На протяжении 2006 г. велось строительство 2 бизнес-центров класса В (рядом с торговым центром «Ника»). Застройщиком одного из них является ЗАО «Южкузбасстрой», ранее активно инвестировавший в торговую недвижимость. Данный бизнес-центр будет сдан в 2007 г.

По данным начальника отдела продаж кемеровской компании «Интеллект-Капитал» Ольги Балабан на осень 2007 г. в планы компании входит начало строительства 6-тиэтажного бизнес-центра с подземным паркингом предположительно класса «А» на ул. Рукавишникова площадью более 5000 кв.м. Центр планируется ввести в эксплуатацию в 2009-2010 гг.

Возможно, в ближайшие 2 года в Кемерове появятся 2 новых бизнес-центра от «Кемеровопромстроя» в районе пересечения пр. Октябрьского и Пионерского бульвара. «Кемеровопромстрой» не подтверждает и не опровергает данной информации т.к. приоритетным проектом компании пока является «Лесная поляна».

Таким образом, подводя итоги к вышесказанному констатируем, что на рынке новых современных бизнес-центров сейчас существует временный резерв, и кто-то его в любом случае заполнит, а будут ли это местные, московские или иностранные компании покажет время.

Информация предоставлена консалтинговой компанией «Бизнес-Аналитик Групп»

Полная версия статьи: http://www.bagroup.ru/publishes/28/

Опубликовано: 25 апреля 2007 г.

Ключевые слова: нет

Извините, комментариев пока нет